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解读:央行宣布个人房贷利率将调整!

  • 小编:京山好房  来源:真叫卢俊、北京拆哥、武汉楼市一线  点击:4505
  • 2019-08-27 11:09:00
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8月25日,央行发布《关于新发放商业性个人住房贷款利率调整的公告》。从计算逻辑上,中国家庭的住房贷款告别了“基准利率”,挂钩LPR利率,发生了里程碑式变化。


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不过,《公告》全文700多字,全网的粉丝一致的反应是:看,不,懂。

不过没关系,通俗版的解析来了。为了方便理解,我们都按本周一公布的LPR利率(4.85%)举例说明。

注意看每条后面红字——

一、自2019年10月8日起,新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率为定价基准加点形成。加点数值应符合全国和当地住房信贷政策要求,体现贷款风险状况,合同期限内固定不变。

【解读】房贷方面,“基准利率”这个词正式退出历史舞台。10月8号以后,也没有“上浮多少倍”这个说法了。

比如“加点多少点”,将成为房贷合同的约定。如果合同里写是加100个点,30年贷款期都加100个点。

1个“基点”是万分之一,100个基点就是1.00%。

最新的长期LPR利率是4.85%,加点100,就是到5.85%。

大家的利率水平都会不一样。比如你是在11月初签合同,那么就参考10月20号上午九点半央行公布的最新“LPR利率”。12月初的合同,就参考11月20号的,以此类推。


二、借款人申请商业性个人住房贷款时,可与银行业金融机构协商约定利率重定价周期。重定价周期最短为1年。利率重定价日,定价基准调整为最近一个月相应期限的贷款市场报价利率。利率重定价周期及调整方式应在贷款合同中明确。

【解读】你知道的,以前加息或降息,第二年1月1号起的“月供金额”都要重新计算。

现在不同了,有可能一年一调,也可能30年贷款期都不变。

还是以“加点100”为例,如果要调,比如4.85%降到了4.6%,那么有可能第二年也跟着下降,变为4.6%+1.00%=5.6%。


三、首套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率,二套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率加60个基点。

【解读】这次等于国家直接向你明确,首套房贷只能高不能低,世上再无“下浮”、“9折”这类说法了。

二套房贷利率不低于4.85%+ 0.60%,结果是多少?答案是5.45%。

这是明确的国家级窗口指导。


四、人民银行省一级分支机构应按照“因城施策”原则,指导各省级市场利率定价自律机制,在国家统一的信贷政策基础上,根据当地房地产市场形势变化,确定辖区内首套和二套商业性个人住房贷款利率加点下限。

【解读】还没完,还有第二次加点!5.45%只是国家的下限,比如到了房价上涨压力大的某省,再加25个点,那就是5.7%了!

这算是“各省把控”,省内任何银行都不能低于5.7%,否则就是违规!


五、银行业金融机构应根据各省级市场利率定价自律机制确定的加点下限,结合本机构经营情况、客户风险状况和信贷条件等因素,明确商业性个人住房贷款利率定价规则,合理确定每笔贷款的具体加点数值。

【解读】你正要问,“加点100”怎么来的?

5.7%还不行,比如你到招商银行办贷款,如果你的资质不够优秀,那就需要再加15个点,那就变成5.85%了!

看明白了吧?加点要加三次!100=60+25+15。

一次国家指导(60个点),一次各省把控(25个点),一次各银行评估(15个点)。

当然我们要明确,“加点”不一定都是正值,大于等于0即可。


六、银行业金融机构应切实做好政策宣传、解释和咨询服务,依法合规保障借款人合同权利和消费者权益,严禁提供个人住房贷款“转按揭”“加按揭”服务,确保相关工作平稳有序进行。

【解读】加按揭,是说为现房的借款人提供的一种“追加”贷款的服务,加按揭贷款额度加上原贷款余额之和,最高可达房屋评估价值的70%。

这种贷款目前市面上已经不多。


七、2019年10月8日前,已发放的商业性个人住房贷款和已签订合同但未发放的商业性个人住房贷款,仍按原合同约定执行。

【解读】放心吧,还有一个多月的缓冲期。老房老政策,新房新政策。


八、商业用房购房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率加60个基点。公积金个人住房贷款利率政策暂不调整。

【解读】商业、办公楼、商住,也是不低于5.45%。首套公积金利率维持3.25%不变。

房贷利率到底是升是降?如果处于降息通道,至少不会比现在高。当然,房价热点城市,肯定不会低。

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公告主要是针对新发放个人住房的贷款利率,而存量个人住房的贷款利率仍然按原合同执行。


很多人关心利率到底是升还是降?坊间这样测算:


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来源:今日房产观察
新规生效具体要看9月20日公布的LPR,所以其实暂时无法判断房贷利率是升还是降。所以今天主要想和各位聊聊,央行全新的住房贷款游戏规则,到底想干什么。



01
首先,我发现一件很有意思的事情,就是贴了央行的原文,但是极少有人能稍微解释下,什么是LPR。


金融教课书上解释,我就不和各位再贴一遍了,简单说,就会是一堆想放钱做业务的商业银行,对市场报价喊出自己贷款利率报价,最后再进行一下加权平均,得出一个贷款基础利率。


这其实包含两套全新的游戏规则:


1)相比央行给出一口价咬死的基准利率定价,LPR的基准利率将由市场竞价产生。讲白了,LPR相对比央行锚定的基准,本质上就是利率市场化。


2)虽然新利率标准是市场定价产生,但是最后一贷,落位到买房人手中利率控制权央行手中交给商业银行和地方。


央行以前可以很高冷,只要顾全大局就行,但是商业银行底层需求是追逐商业利益最大化,这点上,基点利率一定是变动的。


对了,再和各位科普下背景,LPR在银行其实也算上什么新鲜事了,早在13年11月,上海浦东发展银行就发布了基于LPR的对外基准利率了。


现在有18家这样的银行有这样的报价机制,而指定发布人则是中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心。


只是后来,这样一种利率操作模式没有直接作用房贷部分,与普通大众没什么直接利益相关,也就没什么人关心了。

02
好,理解这些,我们接着看。


虽然我们知道房贷利率迟早有一天也会市场化,但是没有想到来这么快,说到底,大家最想知道的,就是自身的影响程度和怎么实操问题。


我就特别把要重点关注的四个点和各位分享下:


第一,“首套房贷款利率不得低于LPR,二套房不得低于LPR+60个基点”。

其实市场化利率,理论上应该是时刻波动的,不过央行在这点上,还是做了一条计划线,或者说一条底线。

有着这点后,基本上可以理解成LPR就是之前的基准利率,很有意思的一点就是以前大家喜闻乐见的利率折扣没有,好比上海这样依然还能拿到95折的城市,将成为历史了。

而二套房“+60个基点”就很耐人寻味了。

央行在答记者问的时候,说到了这么一段:
个人住房贷款利率也是房地产市场长效管理机制和区域差别化住房信贷政策的重要内容,和为落实好“房子是用来住的,不是用来炒的”定位
因为这次底子上是一次央行利率控制权下放,结合后面会讲到“因城施策”,难保市面上不会有什么放松调控的解读,央行还是提前布局好了调控的收口。

并且,央行的时间点确实微妙,按新玩法,市场基准l利率变为“以最近一个月相应期限的LPR为定价基准加点形成”,按8月20日5年期以上LPR报价,为4.85%。
这样首套房利率不得低于4.85%; 二套房贷利率不低于5.45%,与现有房贷实际最低利率水平基本相当。
到底是央行,一出手就与众不同。

03
接着看第二点,以相近一个月LPR定价为基点,更让人纠结的在这,“一旦加点数字确定,合同期限内就不得更改;但贷款客户可以和银行约定如何重定LPR的利率,最短可“一年一调整”。
说实话,我看到这条后的直观感受,利率有了一锤定音的锁定期,就是未来把买房人活活逼成了操盘手啊。
因为LPR定价是浮动的,是有这样一种概率,你和你的邻居,前后买房差了一个月,结果每月月供居然不一样了。
不过,我觉得这点上,各位买房人无需过度担心。
首先虽然是市场报价产生,但是对于房贷这种国计民生的,在短期内不会出现剧烈波动,即便有,也只是各商业银行间博弈后微调。
而且,如果不满意,或者你对未来楼市利率还有下调的预期,还有留下重定LPR利率的敞口。
第三,“建立在LPR的市场利率上,还是可以“因城施策”
就像前文说的,不排除市场上有人认为这是一个楼市调控敞口,但如果抱有这样的想法,还是可以收一收了。

首先,这样权力是下放到了人民银行各地方支行,但权限在于“决定利率加点下限”,意味着,你只能想着怎么提高底线,而不是突破底线。

然后,各地方商业银行,只能在这条“国家+地方”的基准线上跳舞,订制自己实际利率。

这样的好处,就是既能很灵活,又始终在安全边线范围内可掌控。

最后一点,可能就是买房人最直接相关了,就是何时执行。

“新政策于2019年10月8日起实施; 之前的贷款仍按旧有政策执行,公积金暂不调整。”
各位先有房贷的,或者10月8日前的房贷,是好事,以后不管市场利率起起伏伏,与你毫无瓜葛。

但也不排除某种特例,就是未来LPR市场利率与现有的基准,倒挂太大,基准也不是没有变动可能。

当然,这之后的买房者,将面临更多不确定性。


04
由此,我想聊聊这次变动的楼市影响和能给到应对建议。

实际点说,这次算是对楼市一次变相加息。

晚上一直有朋友问我这事对楼市到底有什么真实作用,我这么回答,“长远看,对买房人影响不大。”

因为,利率是牵动楼市的重要指标,但作用主要在短期,真正楼市内驱动的核,是人口城市化供需和货币承载。

并且,大概率上利率市场化后,不会在楼市实际利率上有剧烈波动,也会在一定时期内保持相对稳定,最多微调状态。

理解这点,我希望各位刚需买房人,无需惊慌,走好节奏。

10月8日之前的贷款状态是最轻松,安心管理好自己现金流,多多赚钱才是王道。

之后,买房者也许有点纠结,但我一直有着这么一种观点,检验刚需的唯一标准,就是你不在乎择时。

买房是你必须需求的时候,你最要看重的,是你的首付情况和现金流。

买房人,依然跟着自己需求节奏来即可。

但同时,未来也会对买房人要求越来越高,甚至接近专业级水平。

将来,我们买房人要么多累积自己楼市专业势能,要么找到可以信任的专业买房机构和买房人,起码买房这件事会越来越专业。

当然,还有一类人,房产投资客。

这点上,兴奋的也好,悲观的也罢,请记牢“房地产的长效机制”这几个字。

那种幻想同时市场化打压利率去捡便宜,应该是没想明白,当下的平衡就是操盘手眼中最好的平衡。

找到楼市中值得你持有十年以上的城市,板块,房子,远比拿出计算器去市场利率更有价值。

05
最后,我们换到一个更宏观的视角来回看下这件事。

楼市的长效机制正在以肉眼可见的趋势成长,而国家意志每一步都在投射其间。

也许这是央行的一小步,却是楼市的一大步。


以上来源:真叫卢俊、北京拆哥、武汉楼市一线


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