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央妈逆回购释放信号,刚需再次盼到窗口期

  • 小编:京山好房  来源:  点击:4485
  • 2019-11-20 14:12:30
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11月18日,人民银行发布公告称,以利率招标方式开展1800亿元的逆回购操作,期限为7天。值得注意的是,本次的中标利率为2.50%,相较于之前的2.55%,下调了5个基点。



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这个消息很多人乍一看不太明白,其实通俗点讲,逆回购率就意味着央妈给商业银行贷款的时候利息收少了。对于市场而言,这无疑是增长了市场流动资金,从而推动LPR利率(贷款市场报价利率)下降。本次中标利率下调,在2018年3月22日以后还属首次,很多人都将其视作给市场释放宽松空间的信号。
 
而已经跟LPR挂钩的房贷利率,势必会受到央妈这波操作的影响。
 
01
中标利率下调,个人房贷增多
 
最近央妈动作频频,超预期动作多多,给市场留下了充分想象的“宽松”空间。本次更是直接下调了中标利率,“便宜”给市场借钱了。对于当前市场来说,无疑是利好行为,楼市也跟着“沾光”了。
 
毕竟从10月8日其房贷利率就跟LPR联系到了一起,房贷利率的上浮、下跌都跟市场紧密相关。此前站长曾分析过这个问题,短期内房贷利率的波动不会太大,毕竟咱们的楼市还受着调控政策的监管。
 
在10月8日以前,五年以上的商业贷款基准利率为4.9%。而各地的首套房贷利率跟楼市调控政策紧密相关,除了个别城市以外,大多数热点城市的房贷利率普遍呈现波动状态,一般会选择上浮10%或15%。
 
最近公布的5年期LPR为4.85%。据融360大数据研究院发布的10月房贷利率报告显示,10月份全国首套房贷平均利率为5.52%,,环比上涨了1个基点,跟5年期LPR相比增加了67个基点。
 
受到“房住不炒”的政策影响,短时间内楼市不会全面放开,也就难以吃到现下这一波利率下调带来的红利。但从长远来看,房贷利率跟楼市关联紧密,随着政策的进一步放宽,对购房刚需群体仍是利好的。
 
从央妈发布的2019年前三季度人民币贷款结构可以看出,住户贷款所占比例增加。数据显示,9月末住户贷款余额为535666亿元,同比增速为12.5%。而2018年,住户贷款余额478843亿元。
 
在人民币各项贷款项目中,住户贷款的增速遥遥领先。
 
综合各大房企公开的2019年1-10月销售数据,我们可以看到,主流房企中已经有六成完成了全国销售目标的80%以上,碧桂园、万科、龙湖这些排名靠前的房企销售目标已经完成了90%以上。此外,还有三成房企的完成率在70%-80%之间。
 
信息显示,今年商品房销售面积、销售额都将创历史新高。
 
02
楼市去化降低,返利个人贷款
 
虽然销售数据亮眼,但诸多数据显示,楼市的情况并不如销售数据那么喜人。本月初,克而瑞发布了《2019年10月全国市场月报》,报告显示10月供求双降,29个重点城市供应、成交双双回落,市场加速转冷。
 
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在供应量上,29个重点城市新增供应面积2035万平方米,环比下跌42%,同比下跌26%,仅有东莞、长沙供应量有小幅度提升,其余城市均有不同的缩量;成交量上,重点城市整体成交2250万平方米,环比下跌10%,同比下跌6%,降幅较上月继续扩大。
 
克而瑞研究院表示,临近年终,供应量或将迎来一波增长,但是考虑到政策层面经731会议定调(房子是用来住的不是用来炒的),难有大规模、实质性松动,信贷层面依旧偏紧,LPR换锚后多城房贷利率稳中有增,加之持续低迷的行情进一步加剧市场的观望情绪,成交量大幅提升的可能性不大。
 
从供需关系的维度出发可以看到,房住不炒正在被贯彻,楼市整体态势平稳。数据显示,全国各地发布楼市调控的次数破纪录,半年调控次数超过251次,长期有效的楼市监管正在被建立。
 
与此同时,城镇化的速度也在加快,2018年全国常住人口城镇化率为59.58%,跟发达国家的80%还存在差距,国务院发展研究专家预计我国城镇化率有望在2035年达到70%以上。在这期间,将产生大批购房刚需群体。
 
11月8日,国务院下发人口普查通知,第七次全国人口普查将在2020 年正式开启,查人与查房两相结合,无产权、小产权房等也在普查范围内,对未来楼市的调控有着重要意义。
 
随着我国的城镇化速度加快,各大城市群也在加速形成,而各地在人才的争夺上也是频频出招。
 
今年8月,上海临港“不限购”的讯息引燃了楼市,你图的是临港的房子,临港图的是你这个人。在房贷利率上,上海长年一直独秀,在普遍上扬的基准利率上,偷偷地打了折;10月8日公布LPR之后,上海部分银行还是仍然维持了较低的利率。
 
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上海房贷利率之所以会偏低,主要还是因为楼市调控政策。
 
易居研究院智库中心研究总监严跃进认为,上海房贷利率也曾一度较高,但后来当地认为,普遍提高利率有联合起来的垄断属性,所以相关部门让商业银行给予折扣。此外,从上海房地产市场的规模来看,本身是四个一线城市中最大的,所以部分银行的上海分行的房贷业务比重较大。
 
参照上海可见,商业银行得到的福利直接返利到了房贷利率上。所以我们不难预见,央行这波下调中标利率向市场投放1800万的行为,也可以视作对个人买房的利好。
 
03
各地抢人政策,刚需有望释放
 
除了上海以外,全国各地的抢人大战也一直没停过,对于人才的争夺一直是各大城市群的目标,因此各种人才落户政策也在持续发布中。
 
围绕人才落户优化,武汉对专科人才及其配偶敞开大门。高等学校专科及以上学历或学位毕业生、年龄不满45周岁的(博士、硕士研究生不限年龄),可凭毕业证申请登记为武汉市常住户口,其配偶及未成年子女均可随迁落户。年龄放宽、学历放宽,武汉的“低标准”也成为了2019上半年的热门话题。
 
到了下半年,人口大省河南也参与了抢人大战,零门槛落户让人议论纷纷。
 
前几天,深圳取消豪宅税引发关注,新规确定,小区容积率高于1.0的住宅、单套建筑面积在144平方米以下的均为普通住宅,满两年可免征增值税。对于广大刚需购房群体也是一波利好。在4个一线城市中,深圳凭借着硬性的需求,突破了楼市调控政策的限制,带动了环深楼市的房价,也凸显出了需求在楼市中起着决定性的作用。
 


北京在过去两年里房价的波动区间其实并没有想象的那么大,基本维持平稳态势。进入10月后,北京楼市的成交量进一步下降,楼市主力限竞房在10月有57个项目网签,总成交2048套,占新房市场总成交套数的44%。而在上月,北京的二手房市场也陷入了“横盘”。



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站长实地走访过的几个正在挂售的二手房。以朝阳区为例,双桥区现在的报价在4万元一平左右,中介表示价位依然偏高,并不容易售出。而望京地区的房子也普遍降了几十万,有的房子从原先的750万降到了650万左右,但接盘侠依然没有出现。
 
从现在的情况来看,北京楼市正在触底。而央妈下调基准利率、释放宽松信号的操作,可能会给楼市带来新的窗口期。
 
对于购房群体而言,他们已经经历了两年的楼市调控政策、累计了大量需求,在这一波货币宽松之后,有望集中释放。
 


刚需的购房时间点,或许来了!


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