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20年新高!央行发布重磅报告,透露房价关键信息

  • 小编:京山好房  来源:国民经略、武汉楼市  点击:4704
  • 2019-11-28 15:12:45
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阿基米德说,给我一个支点,可以撬动地球。

 

几千年过去,撬动地球的支点仍未被发现,但撬动房地产的杠杆却早已登堂入室。


过去20年,中国楼市上行,除了经济增长、城镇化和人口的基本面支撑之外,“加杠杆”的作用同样举足轻重。

 

居民杠杆率究竟有多高?哪些省市的杠杆率最高?未来还有没有继续加杠杆撬动房价的空间?

 

01

居民杠杆率:创20年新高

 

近日,央行发布了《中国金融稳定报告(2019)》,披露了中国住户部门最新的负债情况。

 

根据报告,2018年末,我国住户部门贷款余额47.9万亿元,其中超过一半都是住房贷款。


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相比债务总额,居民部门杠杆率(居民债务/GDP)更能说明加杠杆的现实。


报告显示,2018年末,我国住户部门杠杆率为60.4%,相比去年上升3.4个百分点。

 

60.4%的居民杠杆率,究竟算不算高?

 

横向来看,这一水平虽然仍低于发达国家,但已经高出国际平均水平,且远远高过新兴经济体。而且,美国、澳大利亚的居民杠杆率都在下降,我们的居民杠杆率增幅位居世界前列。


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纵向来看,2008年,我国居民部门杠杆率仅有17.9%,如今已经攀升到60.4%的新高。这十年间,居民杠杆率上升了3倍有余,速度之快,远超发达国家。

 

要知道,美国的居民杠杆率从20%升到50%,用了将近40年。

 

02

低收入家庭,负债最严重

 

杠杆,说的就是负债。

 

显然,真正的问题,不是居民杠杆率高不高,而是债务增长如此之快,居民收入能否负担得起?

 

从数据上看,2018年末,我国住户部门债务收入比(居民债务/可支配收入)为99.9%,同比上升6.5个百分点。言外之意是,全体国民一年的收入刚好能用于还清既有的家庭债务。

 

这还不是问题,问题是,收入增速已经远远低于债务增速,对债务的覆盖能力越来越弱。

 

数据显示,2018年,我国住户部门可支配收入54.4万亿元,同比增长8.7%,比债务增速低了7.5个百分点。

 

更值得关注的是,相比高收入群体,低收入家庭的债务负担更重。

 

根据北京大学开展的2016年中国家庭追踪调查:有负债家庭中,年收入低于6万元的平均债务收入比为285.9%,而年收入高于36万元的平均债务收入比为89.0%。

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其中,年收入低于6万元的有负债家庭中,有0.8%的家庭债务超过50万元,意味着这部分家庭在收入水平不变的情况下,需要用近10年的全部收入偿还债务。

 

这无疑是更值得关注的现象。

 

03

楼市杠杆:

浙江上海北京最高,广东甘肃重庆江西超全国

 

虽然居民杠杆率创出新高,但在不同地区存在很大差异。

 

那么,哪些省市的居民杠杆率最高?

 

根据央行报告,2018年,住户部门杠杆率超过全国水平的省份(直辖市)有:


浙江(83.7%)、上海(83.3%)、北京(72.4%)、广东(70.6%)、甘肃(70.1%)、重庆(68.6%)、福建(65.8%)和江西(63.1%)。

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这其中,增速最快的当属海南、上海、天津、浙江和广东,四年分别上升26.4个、21.5个、21.4个、20.8个和18.4个百分点。

 

与国际相比,浙江、上海、北京的居民杆杆率,均已超过发达国家。

 

这还是拿居民债务与GDP相衡量,过于宏观,且存在一定失真。相比而言,贷款总额/存款总额,更能衡量具体城市的楼市杠杆率。

 

那么,哪些城市的楼市杠杆率最高?

 

据不完全统计,有8个城市的资金杠杆率(贷款/存款)超过了100%:


厦门(172.2%)、深圳(144.4%)、杭州(136.7%)、合肥(127.4%)、南京(128.6%)、珠海(124.3%)、苏州(107.5%)、广州(101.9%)。

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存款不足以覆盖贷款,债务越来越接近GDP,这些楼市杠杆率较高的地区需要注意。

 

04

大出清时代:楼市往哪走?

 

这两年,被许多人视为金融大出清时代。

 

所谓出清,就是让市场回归本来面目,多加的杠杆要清理,多出的泡沫要挤破,多出来的风险要遏制,多出来的产能要释放。

 

所以,这两年,我们看到了P2P行业的大清理整顿,看到了罕见的银行理财违约事件,看到了中小银行被接管的历史性时刻,看到了楼市调控持续性的严厉,看到了一批资产大鳄的倒下……

 

金融大出清的目的,就是遏制金融风险。


经过最近一两年的整顿,央行表示:金融风险由快速积累转向高位缓释,守住了不发生系统性金融风险的底线。

 

然而,金融风险仍旧存在。央行明确表示:


地方政府隐性债务存量规模大,公司信用类债券违约压力较大,房地产市场风险可能在某些区域显现,并可能传导至金融机构。


 这里点了地方债务、债券和房地产

 

显然,房地产风险不会是全局性的,而是区域性的。更关键的是,房地产风险并不单纯是楼市的风险,而会传导到金融机构,衍生为金融风险。

 

这种定调,正是高层会议“不把房地产作为短期刺激工具”、决策部门“必须警惕一些地方房地产金融化” 等表态的关键背景所在。

 

显然,如果再来一轮大涨,加杠杆的空间所剩无几,金融风险势必加剧。如果出现一轮大跌,房地产债务危机传导到金融机构的影响同样不容小觑。

 

所以,稳和横盘,可能是最佳的结果。不刺激,不打压,不拖累,这可能是最近一两年的政策常态。

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